一二线城市楼市注意!发改委的表态对楼市很关键

一边是一二线城市房价高涨、频出而不得不限购、限贷，一边是三四线城市和部分二线城市不断出台去库存政策。下半年楼市政策将怎么走?

在14日的新闻发布会上，国家发改委新闻发言人赵辰昕在谈及地产市场时表示，当前房地产市场调控的主基调仍然是去库存。下半年，针对市场分化的情况，应更加注重分类施策、因城施策，促进市场平稳发展。

下半年因城施策

赵辰昕说，对一线及部分二线城市，要密切关注其库存下降情况，加大住房供应，合理引导住房消费，防止房价持续过快上涨;对三、四线等商品房库存较大的城市，要根据当地市场情况，积极采取有效措施，化解房地产库存。

“同时，应以满足居民合理住房需求为目标，以解决城镇新居民住房需求为主要出发点，构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系，以建立购租并举的住房制度为主要方向，深化住房制度改革。” 赵辰昕说。

中国指数研究院的相关报告显示，2016年上半年，各级城市住宅价格均累计上涨，一线城市上半年累计上涨12.79%，涨幅较去年同期扩大7.62个百分点;二线城市累计上涨5.33%。

在今年3月沪深等一线城市收紧限购等调控政策后，以二线“四小龙”(合肥、厦门、苏州、南京)为代表的二线核心城市和环一线城市房价“接力”上涨。

中国房价行情平台的数据显示，半年来，合肥房价上涨了39.57%，高居榜首。苏州和厦门分别上涨了31.43%和24.59%，分列三四位。南京半年涨幅也达到了18.25%。此外，紧邻北京的三线城市廊坊，半年涨幅达33.37%，涨幅位居第二。紧邻深圳的东莞半年上涨21.68%，涨幅位居第五。此外珠海、天津、武汉等城市涨幅也都超过了10%。

在高涨的态势之下，在3月份上海、深圳加码调控后，最近房价上涨最迅速的两大二线城市也都出台了限贷政策，再加上此前已经出台调控政策的南京、苏州和廊坊等城市，整体调控趋势出现了明显改变。

中原地产首席市场分析师张大伟对第一财经分析，在市场分化的情况下，过去全面宽松的调控政策也开始了明显的分化，“托底盖帽”开始出现。房价上涨较快的城市，包括部分一二线及辐射区都出现了约束性的政策，未来房地产调控政策将会升级到“一城一策”。

一二线将加大土地供应

收紧政策防止投机炒房只是一方面。

上海易居房地产研究院智库中心总监严跃进对第一财经分析，一二线城市最根本的还是供应不足的问题，尤其是几个房价上涨迅猛的二线城市，由于库存量太小，才导致房价快速上涨，如果供应量充足，这些城市的房价就平稳很多。

以目前房价高居全国第四的厦门为例，虽然厦门的购房需求量一直比较火热，但实际上，去年厦门的楼市成交面积为352万平方米，这一成交量不到广州、杭州的三成。作为经济总量、工资水平均比厦门高出不少的广、杭，楼市需求自然也要比厦门大很多，但广、杭的房价之所以比较平稳，在于这几年的供应十分充足。反观厦门，这几年土地供应一直偏紧，多年未完成供应计划。

上海易居房地产研究院发布的库存报告显示，5月份，南京、合肥、苏州等城市的存销比较小，比如南京和合肥这一数字仅为2，苏州这一数值为4。此类城市近期房价上涨压力较大，同时土地交易异常活跃。

而无论是二线“四小龙”，还是武汉、郑州、东莞等热点二线城市，这些城市都属于经济发展势头较好、人口流入较多的二线城市，需求较大，适当增加土地供应不会带来新的库存积压的问题。而且还能让房价保持在相对平稳理性的水平，为实体经济发展创造更好的环境。

另一方面，由于房地产开发投资占固定资产投资的比重较大，而且还能拉动上下游的钢筋、水泥、建材等行业，因此房地产开发投资对当前我国经济稳增长仍十分关键。尤其只有保持一定的发展增速，才能为经济转型和结构调整赢得空间。在三四线城市仍处在大力去库存的情况下，房地产开发投资的增量空间，也只能在一二线城市。

按照规划，未来一线城市和二线城市的土地供应有望大幅增加。6月23日，国土资源部下发的《土地利用总体规划纲要(2006～2020年)调整方案》显示，全国各省级地区的2020年耕地保有量指标有增有减，京津沪三地的耕地保有量指标被大幅度降低。这意味着，未来这三大直辖市的土地供应将大大增加。

张大伟说，一线城市和部分二线核心城市已十分火爆，但广大三四五线城市仍没有太大起色。尽管从需求端方面刺激的政策还会频繁出台，但这些政策的效果也会越来越有限。这种情况下，只能从供给侧方面进行调整。

他认为，土地供应方面，在库存压力比较小的城市，尤其是一线城市和二线核心城市要增加供给量、中小户型供给。在库存压力比较大的地区，要严格控制土地的供应，减少甚至停止供应。