楼市火？南昌阿姨卖房竟亏7万

11日，记者碰见胡阿姨时，她正在南昌楼盘红湾公路上的一家二手房中介看房。胡阿姨的自住房2012年上半年购于经开区某楼盘，是一套90余平方米的小三房，包括装修16万元、贷款利息41个月5.7万元、税费3.9万元等成本，她一共花了93.6万元，但是上周成交时，胡阿姨的售价只有86万元。买房4年，眼睁睁地看着自己的钱少了7万多元。

但由于儿子工作地点变动，加上孙子出生需要换一处房，胡阿姨还是忍痛“割肉”，折本卖掉了自己的房子。

近5年内购房房东成亏损主力

多年来，在人们心里，买房是不赔的生意。但胡阿姨不是今年亏本卖房的孤案，在近期买卖两旺看起来光鲜的南昌楼市，有不少和胡阿姨一样亏本卖房的房东。

红湾公路上的一家房产中介公司工作人员甘先生告诉记者，从3月份至今他们成交的买卖中，大约有两成房东是在亏本卖房。甘先生说：“亏本卖房的主力是在2011之后买房而今出售的房东，并以购买改善性住房的年轻人居多。”

甘先生解释说，亏本并不是指现在房屋的出售总价低于购买时，而是多发生在装修、利息和税款上。从2011年至今，南昌各个片区的房价都处于攀升态势，但由于之前税费高企，绝大多数购房者贷款买房产生了利息成本，再加上半数房东的装修都需要折旧，所以才会亏本。

南昌卖房怎样才能不亏

那么我们来算一算，在现行的税收政策及利率条件下买房，假设我们在南昌购买100平方米，每平方米单价10000元的普通商品房家庭第二套房，贷款7成，2年后卖掉毛坯，2年的增值必须达到多少才能不亏？

100万的毛坯房成本共计40.87万

买房初期总费用共计33.5万

首付3成：100万×30%=30万元

契税:100万元×2%=2万元

维修基金：100万元×1%=1万元

各种初装费约5000元

机会成本1.5万 (若不买房，买房初期费用存在银行所能产生的利息)

国有四大行两年期定期利息为2.25%，超过30万元的大额订单利息可上浮40%。即利息可以达到3.15%，可得到约1.5万元的利息收入。

利息成本4万元 等额本息还款2年

卖房成本1.87万

个人所得税：在南昌，个人所得税一般以地段指导价为参考。单价10000元/㎡左右的区域指导价约为8000元。

8000元/㎡×100×1%=8000元；

中介费1%：若两年房价涨幅7%，成交价为107万元，中介费一般按1%，需107万元×1%=1.07万元。

房价两年涨7%才能不亏

如果两年涨幅7%，那么，出售时卖价107万元。

根据等额本息贷款还贷法，2年间，房主大约还掉了4万元本金，剩余应还本金：70万－4万=66万元。这66万元在房屋成交后要退还给银行。那么，卖掉房子后，房东手上能剩下的钱为：107万元－66万元=41万元。

这41万元约等于房东的成本40.87万元。所以，在南昌转手卖二手毛坯房，至少要确保房子两年内单价涨幅7%以上。

信息日报记者刘定乐/文